¿Qué es un crédito hipotecario? Guía completa 2026

Un crédito hipotecario es un financiamiento a largo plazo que te permite comprar, construir o remodelar una vivienda, donde la propiedad queda como garantía hipotecaria del préstamo. Es una de las formas más comunes de llegar a tener una vivienda propia en México, porque te permite pagar el bien inmueble en mensualidades durante varios años en lugar de desembolsar todo el valor de la propiedad de una sola vez.

Conviene entender cómo funciona un crédito hipotecario, qué tipos existen, qué vas a pagar más allá de la tasa de interés y qué errores evitar antes de comprometerte a años de pagos. 

Aquí lo revisamos paso a paso, incluyendo cómo puedes empezar a prepararte para la hipoteca digital que próximamente lanzará  Klar.

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¿Cómo funciona un crédito hipotecario paso a paso?

Una entidad financiera, ya sea un banco, una SOFOM (Sociedad Financiera de Objeto Múltiple) o una institución como Infonavit, te presta una parte del valor de la propiedad. Tú aportas el resto como enganche, y a partir de ahí pagas el crédito en mensualidades que incluyen capital, intereses y, en la mayoría de los casos, un seguro de vida y un seguro de daños sobre el inmueble.

El proceso general se ve así:

1. Solicitas el crédito con una o varias instituciones financieras y comparas condiciones.
2. Te evalúan tu capacidad de pago, tu historial crediticio y tu comprobante de ingresos.
3. Se realiza un avalúo para confirmar el valor de la propiedad.
4. Firmas el contrato, pagas el enganche y los gastos notariales, y la propiedad queda como garantía hipotecaria.
5. Empiezas a pagar tu mensualidad durante el plazo acordado, que en México suele ir de 10 a 20 años.

Mientras no termines de pagar, la propiedad respalda el préstamo. Si dejas de pagar, la institución financiera puede iniciar un proceso legal para recuperar el bien inmueble.

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Tipos de crédito hipotecario en México

No todos los créditos hipotecarios funcionan igual. La diferencia principal está en quién otorga el financiamiento y con qué tasa.

Los créditos con tasa fija te dan certeza porque tu pago mensual no cambia durante todo el plazo, incluso si las condiciones del mercado se mueven. Los de tasa variable pueden empezar más bajos, pero tu mensualidad puede subir o bajar con el tiempo.

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Cómo prepararte para tu crédito hipotecario digital con Klar

En Klar estamos construyendo un proceso de crédito hipotecario 100% digital, con tasa fija y sin papeleo, directo desde la app. Mientras se confirma la fecha de lanzamiento, puedes unirte a la lista de espera del crédito hipotecario Klar para ser de los primeros en enterarte cuando esté disponible.

Mientras esperas, hay tres cosas que puedes empezar a ordenar desde ahora: revisar y mejorar tu historial crediticio, juntar tu enganche y tener preparados tus comprobantes de ingresos. Así, cuando el crédito esté listo, tu proceso de solicitud va a ser mucho más rápido.

¿Cómo se paga un crédito hipotecario? amortización y prepago

Cada mensualidad se divide en capital e intereses mediante una tabla de amortización. Al inicio del crédito, una parte mayor de tu pago mensual cubre intereses; con el tiempo, esa proporción se invierte y pagas más capital.

Si haces pagos anticipados o un prepago total, reduces el saldo insoluto y, dependiendo del contrato, también el tiempo o el monto de tus pagos futuros. No pagar a tiempo genera intereses moratorios, que se suman al saldo y hacen más caro el préstamo a largo plazo. Por eso conviene revisar desde el inicio si tu contrato permite prepagar sin penalización.

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¿Qué debes revisar antes de solicitar un crédito hipotecario?

No basta con elegir la primera oferta que te aprueben. Antes de firmar, conviene comparar entre al menos dos o tres instituciones financieras, porque un mismo perfil puede recibir condiciones distintas de una entidad a otra.

Al comparar, revisa si el crédito que te ofrecen es a tasa fija o variable, cuál es el plazo máximo disponible, y si existe alguna penalización por pagos anticipados. También vale la pena consultar el historial de quejas de cada institución ante la Condusef antes de decidirte. Y guarda por escrito cada cotización, porque los agentes suelen ofrecer condiciones verbales que no siempre coinciden con el contrato final.

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¿Cuáles son los requisitos para un crédito hipotecario?

Los requisitos varían según la institución financiera, pero en general vas a necesitar:

• Comprobante de ingresos estables, ya sea como asalariado o con actividad independiente.
• Buen historial crediticio, sin atrasos graves ni cuentas en cobranza.
• Identificación oficial vigente y CURP.
• El enganche, que suele representar entre el 10% y el 20% del valor de la propiedad.
• Capacidad de pago suficiente para cubrir la mensualidad sin comprometer el resto de tus finanzas.

Cada institución define sus propios criterios, así que los requisitos exactos pueden cambiar de una entidad financiera a otra.

Recomendaciones para recibir aprobación de un crédito hipotecario

Si estás pensando en comprar una casa, estas recomendaciones pueden ayudarte a mejorar tu perfil financiero antes de solicitar una hipoteca.

1. Paga tus deudas y servicios a tiempo

Mantener un buen historial crediticio es uno de los aspectos más importantes al solicitar un crédito hipotecario. Procura pagar puntualmente tarjetas de crédito, préstamos y otros financiamientos. Si sueles olvidar las fechas de pago, puedes domiciliar tus mensualidades para reducir el riesgo de atrasos.

Una buena planeación financiera no solo aumenta tus posibilidades de obtener una hipoteca, sino que también puede ayudarte a acceder a mejores condiciones de financiamiento.

2. Cuida tu nivel de endeudamiento

Un historial crediticio negativo o un nivel de deuda demasiado alto puede dificultar la aprobación de tu crédito hipotecario.

Como referencia, procura que la mensualidad de tu hipoteca represente alrededor del 30% de tus ingresos mensuales. Además, la suma del pago de la hipoteca y tus demás deudas no debería comprometer una parte excesiva de tus ingresos.

Antes de solicitar el crédito, revisa tus gastos y, si es posible, liquida o reduce otras deudas para mejorar tu capacidad de pago.

3. Ahorra para el enganche y los gastos iniciales

Reducir gastos innecesarios puede ayudarte a crear un ahorro para el enganche y los gastos iniciales al comprar una casa.

Además del enganche, considera gastos como escrituración, avalúo, impuestos y otros costos relacionados con la operación. Por eso, antes de elegir un crédito hipotecario, compara instituciones y revisa aspectos como:

• El porcentaje máximo del valor del inmueble que pueden financiar.
• Las comisiones y gastos de contratación.
• Los costos de investigación o avalúo.
• Las condiciones para realizar pagos anticipados.
  

Contar con un ahorro suficiente también te permitirá afrontar imprevistos sin comprometer tus finanzas.

4. Evalúa el estado de la vivienda

Antes de comprar, revisa cuidadosamente las condiciones del inmueble. Una propiedad que necesita demasiadas reparaciones puede incrementar considerablemente tu inversión inicial.

Si la vivienda requiere remodelaciones importantes, considera esos gastos dentro de tu presupuesto para evitar descapitalizarte después de contratar el crédito hipotecario.

5. Considera solicitar el crédito con un coacreditado

Si tus ingresos no son suficientes para obtener el monto que necesitas, una alternativa puede ser la coacreditación o unión de ingresos con otra persona.

Solicitar un crédito hipotecario con un coacreditado puede ayudarte a incrementar tu capacidad de financiamiento y mejorar tus posibilidades de adquirir una propiedad de mayor valor, siempre que ambas personas cumplan con los requisitos de la institución financiera.

6. Mantén ingresos comprobables

Contar con ingresos comprobables es fundamental para que una institución financiera pueda evaluar tu capacidad de pago. Si eres empleado, solicita a tu empresa tus recibos de nómina timbrados y conserva esta documentación.

Los recibos timbrados son comprobantes fiscales digitales validados ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT). Generalmente incluyen información como el folio fiscal y un código QR que permite verificar su autenticidad.

Tener tu documentación financiera en orden puede agilizar el proceso de solicitud y aumentar tus posibilidades de conseguir la aprobación de tu crédito hipotecario.
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¿Cómo se determina el monto de un crédito hipotecario?

El monto de préstamo de un crédito hipotecario se determina considerando varios factores. Te mencionamos algunos de los aspectos más comunes que se tienen en cuenta:

Ingresos y capacidad de pago

La institución financiera evaluará tus ingresos, estabilidad laboral y capacidad de pago para determinar el monto que puedes solicitar como préstamo hipotecario. Generalmente, se considera que tus pagos mensuales de la hipoteca no excedan un porcentaje específico de tus ingresos mensuales, como el 30% o 40%.

Relación préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés)

 La relación préstamo-valor es la proporción entre el monto del préstamo y el valor de la propiedad. Por lo general, las entidades financieras están dispuestas a financiar un porcentaje del valor de la propiedad, mientras que el resto deberá ser cubierto mediante un pago inicial, conocido como enganche En muchos casos, se busca que el LTV no supere el 80% o 90% del valor de la propiedad.

Tasa de interés

La tasa de interés aplicada al préstamo hipotecario también influye en el monto total que puedes solicitar. Una tasa de interés más baja puede permitirte acceder a un préstamo de mayor, ya que los pagos mensuales serán más bajos. Es importante tener en cuenta que una tasa de interés más alta aumentará el costo total del préstamo.

Calificación crediticia

Tu historial crediticio y puntaje crediticio son aspectos que las instituciones financieras consideran al determinar el monto del préstamo hipotecario. Un buen historial crediticio, con pagos a tiempo y bajo endeudamiento, puede aumentar tus posibilidades de obtener un préstamo de mayor monto.

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¿Cuáles son los gastos iniciales de un crédito hipotecario?

Existen gastos que debes contemplar antes de solicitar tu crédito hipotecario, incluso si piensas pagar el inmueble de contado. Aquí la explicación.

Enganche

Este monto se paga directamente al vendedor del inmueble. El saldo restante, es cubierto por el crédito hipotecario que contrates. Entre mayor sea el enganche, menor será el crédito, por lo que la mensualidad bajará. Lo ideal es aportar entre el 10 y el 30% del valor del inmueble.

Gastos de investigación

Se trata de una revisión a tu perfil de riesgo que ayuda a determinar el tiempo y la agilidad que llevará el proceso. En general, sirve para corroborar que el inmueble está en condiciones de que lo compres. 

Avalúo

Es una estimación realizada por un experto sobre el valor de la vivienda. Una vez que tu crédito hipotecario es aprobado, y que cuentas con un inmueble seleccionado, se asigna la unidad de valuación, encargada de realizar una visita y levantar el avalúo. El notario utiliza el avalúo para determinar los impuestos a pagar. En tanto, la institución financiera lo usa para saber si el inmueble tiene el valor de mercado que dice el precio de compraventa.

Gastos notariales

Este rubro contempla los gastos de escrituración de la casa, los honorarios del notario que la realiza, impuestos de adquisición y derechos de registro. El monto se estima en el 7% del valor del inmueble en la CDMX (varía en cada estado de la República Mexicana). Sin embargo, el costo exacto sólo puede conocerse después de ejecutar el avalúo. Existen jornadas notariales que ayudan a reducir este gasto hasta en un 60%, especialmente para inmuebles de menor monto.

Comisión por apertura

Es el costo de los trámites de apertura del crédito. La buena noticia es que existe la opción de financiar este gasto en el plazo del crédito. De ser así, no tendrías que dar este pago inicial.

¿Cuáles son los beneficios de obtener un crédito hipotecario?

Tener un crédito hipotecario puede ofrecer varios beneficios, algunos de ellos son:

Adquisición de vivienda

El principal beneficio es que te permite comprar una casa o propiedad sin tener que pagar el monto total de la compra de una sola vez. Esto te brinda la oportunidad de convertirte en propietario de una propiedad, incluso si no tienes los recursos suficientes para comprarla al contado.

Pago a plazos

Con un crédito hipotecario, puedes distribuir el pago de la vivienda a lo largo de varios años, generalmente de 5 a 20 años. Esto facilita el cumplimiento de tus obligaciones financieras, ya que pagas una cantidad fija cada mes, lo cual puede ser más manejable que tener que desembolsar una suma considerable de dinero de una vez.

Estabilidad financiera

Al tener un crédito hipotecario, tienes la posibilidad de estabilizar tus gastos de vivienda a largo plazo. Aunque los pagos mensuales pueden variar dependiendo de la tasa de interés (fija o variable) y otros factores, puedes planificar tu presupuesto a largo plazo con mayor certeza, ya que conoces los pagos mensuales que debes realizar.

Construcción de historial crediticio

Si mantienes un buen historial de pagos con tu crédito hipotecario, puedes fortalecer tu historial crediticio. Esto trae beneficios a futuro, ya que tener un buen historial crediticio puede facilitar la obtención de préstamos para otros fines, como la compra de un automóvil o la obtención de créditos personales.

Posible apreciación de la propiedad

En muchos casos, las propiedades tienden a aumentar de valor con el tiempo. Si el valor de tu propiedad aumenta, puedes beneficiarte de la plusvalía, lo que significa que podrías venderla en el futuro por un precio más alto o utilizarla como garantía para obtener otros préstamos.

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Errores comunes al solicitar un crédito hipotecario

No comparar el CAT, solo la tasa de interés

Dos créditos con la misma tasa de interés pueden tener un CAT muy distinto si una institución cobra más comisiones o seguros obligatorios más caros. Comparar sólo la tasa te puede hacer elegir la opción más cara sin darte cuenta.

Subestimar los gastos notariales y el avalúo

Muchas personas calculan su presupuesto sólo con el enganche y olvidan que los gastos notariales y el avalúo se pagan por separado, casi siempre antes de que se libere el crédito. Es recomendable dejar un colchón adicional para estos gastos.

No leer las condiciones de pagos anticipados antes de firmar

Algunos contratos limitan o penalizan los pagos anticipados. Si tu plan es prepagar en cuanto puedas, revisa esta cláusula desde la cotización, no cuando ya tengas el contrato en la mano.

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Preguntas frecuentes sobre el crédito hipotecario

¿Cómo sacar un crédito hipotecario?

Compara opciones entre varias instituciones financieras, revisa tu historial crediticio y tu capacidad de pago, junta tu enganche y reúne tu comprobante de ingresos antes de solicitar. Un simulador de crédito hipotecario te ayuda a estimar tu mensualidad antes de comprometerte.

¿Qué es un crédito hipotecario Infonavit?

Es un financiamiento otorgado con el saldo de tu subcuenta de vivienda y las aportaciones patronales que se acumulan mientras trabajas de forma formal. Funciona de manera distinta a un crédito bancario, aunque ambos usan la propiedad como garantía hipotecaria.

¿Qué banco es mejor para un crédito hipotecario?

No hay una respuesta única, depende de tu perfil, tu enganche y el CAT que te ofrezca cada institución. Lo más confiable es comparar el CAT promedio y no solo la tasa de interés entre varias entidades financieras.

¿Qué es un crédito hipotecario preaprobado?

Es una estimación inicial de cuánto te podrían prestar, basada en tus ingresos y tu historial crediticio, antes de la evaluación completa del crédito. No garantiza la aprobación final, pero te da una idea rápida de tu monto disponible.

¿Qué crédito hipotecario me conviene?

Depende de si buscas tasa fija o variable, del plazo que quieras y de si puedes combinar Infonavit con un crédito bancario. Usar un simulador de crédito hipotecario con distintos escenarios te ayuda a comparar antes de decidir.

¿Cómo se paga un crédito hipotecario?

Se paga en mensualidades fijas o variables que cubren capital e intereses según una tabla de amortización. También puedes hacer pagos anticipados para reducir el saldo o el plazo, si tu contrato lo permite.

¿Qué es el CAT (costo anual total) en un crédito hipotecario?

El CAT es una cifra que junta la tasa de interés, las comisiones y los seguros obligatorios en un solo porcentaje anual, pensado para comparar créditos de forma justa entre instituciones. Un CAT promedio más bajo generalmente significa un crédito más barato en la práctica. Si quieres saber más sobre qué es el CAT, lee nuestra guía dedicada. 

¿Qué es el aforo en un crédito hipotecario?

El aforo es el porcentaje del valor de la propiedad que la institución financiera está dispuesta a financiar. Si el aforo es del 80%, tú aportas el 20% restante como enganche.

¿Puedo usar un crédito hipotecario para comprar en preventa?

Depende de la institución y del avance de la construcción. Muchas veces, las propiedades en preventa se pagan primero con planes directos con la constructora, y el crédito hipotecario se formaliza hasta que la vivienda está terminada y escriturable.

¿Qué es el apoyo Infonavit y cómo se combina con un crédito hipotecario?

Es un monto que se suma a tu crédito Infonavit usando tu saldo acumulado en la subcuenta de vivienda, lo que te permite acceder a un monto mayor cuando se combina con un crédito bancario tradicional en un esquema de cofinanciamiento.

¿Qué pasa si hago pagos anticipados a mi crédito hipotecario?

Reduces el saldo insoluto de tu crédito, lo que puede disminuir el tiempo restante o el monto de tus pagos futuros, según lo que indique tu contrato. Revisa si tu crédito cobra alguna penalización por prepago antes de hacerlo.

¿Qué seguros son obligatorios en un crédito hipotecario?

Lo más común es que te exijan un seguro de vida y un seguro de daños sobre el inmueble, ambos incluidos en tu pago mensual. Estos seguros protegen tanto a tu familia como a la institución financiera en caso de fallecimiento o daños a la propiedad.

¿Qué son las UDIs y cómo afectan mi crédito hipotecario?

Las UDIs (unidades de inversión) son una unidad de medida que se ajusta con la inflación. Algunos créditos hipotecarios se calculan en UDIs en lugar de pesos, lo que significa que tu saldo y tu pago mensual pueden variar según la inflación registrada, a diferencia de un crédito en pesos con tasa fija.

¿Cuánto tiempo dura un crédito hipotecario?

Los plazos más comunes en México van de 10 a 20 años, aunque algunas instituciones ofrecen plazos distintos según el monto y el perfil del solicitante.

¿Qué conviene más, un crédito hipotecario o un préstamo personal?

Un crédito hipotecario está pensado para comprar, construir o remodelar una vivienda, con plazos largos y tasas más bajas porque la propiedad queda como garantía. Un préstamo personal sirve para montos menores y plazos cortos, sin necesidad de poner un bien inmueble como garantía, pero normalmente con una tasa más alta.

¿Cuáles son las desventajas de un crédito hipotecario?

Es un préstamo a largo plazo que compromete tu capacidad de pago durante años, e implica costos adicionales como gastos notariales, avalúo y seguros obligatorios además de la mensualidad. Si dejas de pagar, puedes perder la propiedad que respalda el crédito.

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Comprar una vivienda propia con un crédito hipotecario es una de las decisiones financieras más grandes que vas a tomar, así que vale la pena comparar bien antes de firmar. Si quieres que el proceso sea digital y sin filas, únete a la lista de espera del crédito hipotecario de Klar y sé de los primeros en enterarte cuando esté disponible.